Conventional Loan

常规贷款：全面概述

定义

常规贷款是一种不受联邦政府保险或担保的抵押贷款。这些贷款通常由私人贷款机构提供，如银行和信用合作社，因此成为购房者的热门选择。常规贷款可用于购买主要居所、第二套住房或投资物业，通常遵循由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）制定的指南，这两家是买卖抵押贷款的政府赞助企业。

常规贷款的类型

常规贷款大致可分为两种类型：符合标准贷款和不符合标准贷款。符合标准贷款符合房利美和房地美设定的标准，包括贷款限额、信用评分要求和债务收入比。不符合标准贷款则不遵循这些指南，可能用于更高的贷款金额或有独特财务状况的借款人。不符合标准贷款的一个常见子类型是巨额贷款（jumbo loan），其金额超过符合标准贷款的限额。

资格要求

要符合常规贷款的资格，借款人通常需要良好的信用评分、稳定的收入和较低的债务收入比（DTI）。虽然具体要求因贷款机构而异，但大多数常规贷款要求信用评分至少为620。此外，贷款机构通常希望看到43%或更低的DTI比率，这意味着借款人每月的总收入中不超过43%应用于债务偿还。就业历史和财务稳定性也是资格评估中的关键因素。

优势

常规贷款的主要优势之一是其灵活性。借款人可以选择多种贷款期限，包括15年和30年的选项。此外，常规贷款通常比其他类型的贷款利率更低，尤其是对于信用状况良好的借款人。对于首付20%或以上的贷款，常规贷款也不需要抵押贷款保险，这可以在贷款期限内节省大量费用。

缺点

尽管有其优点，常规贷款也存在缺点。对于信用评分较低或首付较小的借款人，利率可能较高，并且可能需要私人抵押贷款保险（PMI）。此外，严格的资格要求可能使一些个人难以符合条件。对于那些寻求贷款购买不符合标准标准的物业（如待修复房屋或独特物业）的人，常规贷款的条款通常也不太有利。

与其他贷款类型的比较

与政府支持的贷款（如FHA、VA或USDA贷款）相比，常规贷款通常在物业类型和贷款金额方面提供更多灵活性。然而，政府支持的贷款通常具有较低的首付要求和更宽松的信用评分标准。例如，FHA贷款允许最低3.5%的首付，使其对首次购房者更具吸引力。相比之下，常规贷款通常更偏向于财务状况较强的借款人。

申请流程

常规贷款的申请流程涉及多个步骤。借款人首先需要收集必要的文件，包括收入报表、税务申报表和信用报告。一旦提交申请，贷款机构将审核信息并进行信用检查。在承保后，评估借款人违约风险，贷款机构将决定批准或拒绝贷款。如果获得批准，借款人将收到一份贷款估算，详细说明贷款的条款、条件和相关费用。

利率

常规贷款的利率可能因多个因素而异，包括借款人的信用评分、贷款金额和当前市场条件。通常，信用评分较高的借款人将获得较低的利率。利率可以是固定的或可调的；固定利率在贷款期限内保持不变，而可调利率在初始固定期后可能会波动。借款人应多方比较不同贷款机构的利率，以确保获得最佳交易。

首付要求

常规贷款通常要求最低首付为3%至5%，尽管支付20%或以上的首付可以帮助借款人避免PMI。具体的首付要求可能取决于贷款机构、借款人的信用状况以及所购物业的类型。例如，投资物业的首付要求可能高于主要居所。为较大的首付储蓄可以带来更好的贷款条款和更低的月供。

私人抵押贷款保险（PMI）

当首付低于20%时，常规贷款通常需要私人抵押贷款保险（PMI）。PMI在借款人违约时保护贷款机构。PMI的费用可能因首付大小和贷款金额而异，但通常会加入到每月的抵押贷款付款中。借款人可以在达到20%的房屋净值后请求取消PMI，这可能会带来显著的节省。

对信用评分的影响

申请常规贷款可能会以多种方式影响借款人的信用评分。最初，贷款机构将对借款人的信用报告进行硬查询，这可能导致评分略微下降。然而，按时偿还抵押贷款可以在一段时间内对评分产生积极影响。此外，保持低的信用利用率和负责任地管理其他债务可以帮助提高信用worthiness，这对未来的借贷至关重要。

常见用途

常规贷款通常用于购买单户住宅、联排别墅和公寓。它们在希望为出租物业融资的投资者中也很受欢迎。借款人还可以使用常规贷款来再融资现有抵押贷款，从而利用较低的利率或为装修或其他财务需求获取房屋净值。

监管指南

常规贷款受各种监管指南的约束，这些指南规定了其条款和条件。这些指南主要由房利美和房地美设定，后者建立了贷款资格、承保和定价的标准。贷款机构必须遵守这些规定，以确保他们发放的贷款可以在二级抵押贷款市场上出售。此外，州和地方法律可能会施加进一步的要求，贷款机构必须遵循。

总之，常规贷款为许多购房者和投资者提供了可行的选择，提供灵活性和竞争力的利率。然而，潜在借款人必须了解资格要求、优势和缺点，然后再进行申请流程。通过这样做，他们可以做出与财务目标相一致的明智决策。