Home Equity Line of Credit (HELOC)
定义
房屋净值信贷额度 (HELOC) 是一种循环信用额度，允许房主根据其在房产中建立的净值进行借款。净值的计算方式是当前房屋市场价值与未偿还抵押贷款余额之间的差额。HELOC 是有担保贷款，意味着它们以房屋的价值作为担保，这使得贷方在提供信贷时更有信心。
工作原理
HELOC 的运作方式类似于信用卡，借款人可以在预先设定的限额内提取资金。信用额度基于房主的净值以及其他因素，如信用状况和收入。借款人可以在提款期内访问这些资金，通常持续 5 到 10 年，之后进入还款期，此时他们不能再提取资金，必须开始偿还借款金额及利息。
资格要求
要符合 HELOC 的资格，房主必须满足贷方设定的特定标准。常见要求包括最低信用评分，通常为 620 或更高，债务收入比通常不应超过 43%，以及房屋中足够的净值，通常至少为 15% 到 20%。贷方还可能会考虑房主的就业历史和整体财务稳定性。
优势
HELOC 的主要优势之一是其灵活性。房主可以仅借取所需金额，并仅对提取的金额支付利息。此外，与无担保贷款相比，HELOC 通常具有更低的利率，因为它们以房屋作为担保。能够为各种用途（如家庭改善、教育费用或债务整合）访问资金，增加了其吸引力。
缺点
尽管 HELOC 有其优点，但也存在缺点。可变利率可能导致每月还款波动，使预算管理变得困难。此外，如果房地产市场下滑，房主的净值可能会减少，影响其借款能力。如果借款人未能按时还款，房屋作为抵押品也存在被止赎的风险。
HELOC 的用途
HELOC 可以用于多种用途。房主通常利用这些资金进行房屋翻新和修理，这可以提高房产的价值。其他常见用途包括资助教育费用、整合高利息债务或支付意外医疗费用。HELOC 的多功能性使其成为财务管理的一个有吸引力的选择。
还款条款
HELOC 的还款条款通常包括两个阶段：提款期和还款期。在提款期内，借款人可以选择仅支付利息或偿还本金。一旦提款期结束，还款期开始，通常持续 10 到 20 年，在此期间，借款人必须偿还本金和利息。此时每月还款可能会显著增加，因此计划至关重要。
HELOC 与房屋净值贷款的区别
虽然 HELOC 和房屋净值贷款都允许房主根据其净值借款，但它们的结构主要不同。房屋净值贷款提供一笔固定金额的资金，具有固定利率和固定还款计划，而 HELOC 提供可变利率的信用额度和灵活的提款选项。这使得 HELOC 更适合持续性支出，而房屋净值贷款更适合一次性的大额购买。
利率
HELOC 通常具有与金融指数（如基准利率）挂钩的可变利率。这意味着随着指数波动，HELOC 的利率也会波动。虽然初始利率可能低于固定利率贷款，但随着时间的推移可能会增加，从而导致整体借款成本上升。一些贷方为部分余额提供固定利率选项，提供一定程度的可预测性。
税务影响
如果 HELOC 的资金用于增加房产价值的房屋改善，所支付的利息可能是可税前扣除的。然而，税法可能会发生变化，借款人咨询税务专业人士以了解当前影响并确保遵守 IRS 规定是至关重要的。2017 年的《减税和就业法案》对这一扣除有具体规定，因此保持信息更新至关重要。
涉及的风险
与 HELOC 相关的主要风险是如果借款人未能按时还款，可能面临止赎的风险。由于贷款是以房屋作为担保，未能还款可能导致失去财产。此外，波动的利率可能导致每月还款意外增加，从而给房主的预算带来压力。在申请之前，借款人评估其财务状况和风险承受能力是重要的。
结论
房屋净值信贷额度 (HELOC) 对于希望利用其房屋净值的房主来说，可以是一个有价值的财务工具。凭借其灵活性、较低的利率和多种用途，它为管理支出提供了一个有吸引力的选择。然而，潜在借款人必须仔细考虑资格要求、还款条款、涉及的风险和税务影响，然后再进行申请。通过了解这些因素，房主可以做出明智的决定，判断 HELOC 是否符合他们的财务目标。
