Mortgage
定义
抵押贷款是借款人与贷款人之间的法律协议，贷款人向借款人提供资金以购买房地产。作为交换，借款人同意在规定的期限内偿还贷款金额及利息，通常通过每月付款的方式进行。该物业本身作为抵押品，这意味着如果借款人未能按时付款，贷款人有权通过一种称为止赎的法律程序夺回该物业。
抵押贷款类型
抵押贷款有多种形式，每种形式旨在满足不同的需求。最常见的类型包括：
- 固定利率抵押贷款：此类型的利率恒定，月供在贷款期限内不变，通常为15至30年。
- 可调利率抵押贷款（ARM）：ARM的利率根据市场条件波动，通常起始利率低于固定利率抵押贷款，但可能会随着时间的推移显著上升。
- 仅付利息抵押贷款：借款人在设定的期限内仅支付利息，之后开始支付本金和利息，这可能导致后期的付款增加。
- FHA贷款：由联邦住房管理局担保，这些贷款旨在帮助低至中等收入的借款人，并要求较低的首付。
- VA贷款：面向退伍军人和现役军人，这些贷款由退伍军人事务部支持，通常不需要首付。
- 巨额贷款：这些是超过联邦住房金融局设定限额的非合规贷款，通常有更严格的信用要求。
抵押贷款组成部分
抵押贷款由几个关键组成部分构成：
- 本金：借款的原始贷款金额。
- 利息：借用本金的成本，以百分比表示。
- 税费：通常包含在月供中的物业税，由贷款人代管。
- 保险：房主保险保护物业，而对于首付低于20%的贷款，可能需要抵押贷款保险。
- 托管账户：用于存放税费和保险资金的账户，直到到期支付。
抵押贷款流程
抵押贷款流程通常涉及几个步骤：
- 预批准：借款人向贷款人提供财务信息，以确定他们可以借多少。
- 申请：提交正式申请及所需文件，包括收入验证和信用历史。
- 核保：贷款人通过审查借款人的信用状况和物业价值来评估借款风险。
- 交割：一旦批准，贷款将在交割会议上最终确定，借款人签署文件并支付交割费用，之后贷款将被发放。
利率
利率在决定抵押贷款成本中发挥着关键作用。它们可能受联邦储备的货币政策、经济状况和借款人信用评分等因素的影响。固定利率抵押贷款提供稳定的支付，而ARM则可能提供较低的初始利率，但可能会随着时间变化。
摊销
摊销是指通过定期付款逐渐偿还贷款的过程。每笔付款包括本金和利息的部分，随着时间的推移，这两者的比例会发生变化。早期付款主要用于支付利息，而后期付款则更多地用于减少本金。摊销计划可以帮助借款人理解其付款结构和贷款偿还的时间表。
提前还款
提前还款是指在贷款的预定期限之前偿还抵押贷款。许多借款人选择额外付款或完全偿还抵押贷款以节省利息成本。然而，一些贷款可能包括提前还款罚金，即因提前还款而收取的费用。借款人应审查其贷款条款，以了解任何潜在的罚金。
止赎
止赎是贷款人在借款人未能按要求付款时夺回物业的法律程序。该过程通常在多次未付款后开始，可能导致物业被出售以回收未偿还的贷款余额。止赎对借款人有重大负面影响，包括信用评分受损和失去房屋净值。
抵押贷款保险
抵押贷款保险在借款人违约时保护贷款人。对于首付低于20%的贷款，通常要求购买抵押贷款保险。主要有两种类型：传统贷款的私人抵押贷款保险（PMI）和FHA贷款的抵押贷款保险费（MIP）。虽然这会增加每月付款，但它使借款人能够以较低的首付获得融资。
对信用评分的影响
抵押贷款可以显著影响借款人的信用评分。按时付款可以提高信用worthiness，而未付款或止赎则可能严重损害信用评分。抵押贷款余额也会影响信用利用率，这是信用评分的一个关键因素。保持良好的付款记录对维护健康的信用评分至关重要。
税务影响
抵押贷款利息通常可以抵税，使借款人能够减少应纳税收入。此外，支付的物业税也可以扣除。然而，税法可能会发生变化，建议借款人咨询税务专业人士，以了解其特定情况的影响。
常见术语和行话
理解与抵押贷款相关的术语对借款人至关重要。一些常见术语包括：
- 贷款价值比（LTV）：贷款金额与物业评估价值的比率。
- 点数：在交割时支付给贷款人的费用，通常用于降低利率。
- 交割费用：与最终确定抵押贷款相关的费用，包括评估费、产权保险和律师费。
- 净值：物业市场价值与未偿还抵押贷款余额之间的差额。
结论
抵押贷款是房地产的一个基本方面，使个人能够购买房屋和投资物业。通过了解各种类型的抵押贷款、其组成部分和相关流程，借款人可以做出符合其财务目标的明智决策。对利率、摊销及其对信用和税务的潜在影响的了解，进一步增强了个人在抵押贷款过程中的能力。无论是首次购房者还是经验丰富的投资者，掌握抵押贷款基础知识对于驾驭复杂的房地产融资世界至关重要。
