Refinancing

定义

再融资是指修订和替换现有贷款条款的过程，通常是抵押贷款，以新的贷款取代。这涉及用新的贷款偿还原贷款，通常具有不同的条款，如较低的利率、不同的贷款期限或贷款类型的变化（例如，从可调利率抵押贷款转换为固定利率抵押贷款）。再融资的主要目标是改善借款人的财务状况。

再融资的目的

再融资的主要目的是确保获得更好的贷款条款，从而在长期内实现显著的节省。房主可能寻求再融资以降低每月付款、减少在贷款生命周期内支付的总利息，或获取在其财产中积累的净值。此外，再融资还可以用于债务整合、转换贷款类型或更改贷款期限，以更好地适应借款人的财务状况。

再融资的类型

可用的再融资选项有几种类型，包括：

• 利率和期限再融资：这是最常见的类型，借款人再融资以获得较低的利率或更改贷款期限，而不提取额外现金。
• 现金提取再融资：这允许房主借取超过当前抵押贷款欠款的金额，并以现金形式提取差额。这可以用于家庭改善、债务整合或其他财务需求。
• 简化再融资：由政府支持的贷款（如FHA和VA贷款）提供，简化再融资需要较少的文件，并可以加快合格借款人的处理过程。
• 无成本再融资：在这种情况下，贷款机构承担过户费用，但借款人可能面临稍高的利率。对于希望避免前期费用的人来说，这种选择可能很有吸引力。

再融资的好处

再融资可以提供许多好处，包括：

• 降低每月付款：获得较低的利率可以减少每月付款，使借款人更容易管理财务。
• 减少利息成本：较低的利率可以在贷款生命周期内带来可观的节省。
• 获取房屋净值：现金提取再融资允许房主利用其房屋的净值满足各种财务需求。
• 更改贷款类型：借款人可以从可调利率抵押贷款（ARM）转换为固定利率抵押贷款，以获得更可预测的付款。
• 缩短贷款期限：再融资为较短的贷款期限可以帮助房主更快地偿还抵押贷款并节省利息。

再融资的缺点

尽管再融资有其优点，但也存在潜在的缺点：

• 过户费用：再融资通常涉及各种费用和成本，这些费用可能会累积，有时会抵消较低利率带来的节省。
• 延长贷款期限：如果借款人选择较长的贷款期限，即使利率较低，他们最终可能支付更多的利息。
• 对信用评分的影响：再融资的过程可能会因硬查询和信用利用率的变化而暂时降低借款人的信用评分。
• 潜在的较高利率：如果市场条件发生变化，借款人可能会面临比现有贷款更高的利率。

再融资的过程

再融资过程通常遵循以下步骤：

1. 评估财务状况：借款人应评估其当前的抵押贷款条款和财务目标，以确定再融资是否有利。
2. 寻找贷款机构：比较不同贷款机构的利率和条款，以找到最佳交易非常重要。
3. 提交申请：一旦选择了贷款机构，借款人将提交再融资申请，提供必要的文件，如收入、资产和信用历史。
4. 贷款承保：贷款机构将审核申请并评估借款人的信用worthiness、财产价值和整体财务状况。
5. 过户：如果获得批准，借款人将参加一个过户会议，签署文件并完成新的贷款。

与再融资相关的费用

再融资涉及借款人应注意的各种费用，包括：

• 申请费用：贷款机构收取的处理贷款申请的费用。
• 评估费用：为确定房产当前价值而进行评估的费用。
• 产权保险：保护借款人免受潜在的产权问题。
• 过户费用：这些费用可能包括律师费、登记费和其他杂项费用。过户费用通常占贷款金额的2%到5%。

何时考虑再融资

房主应在以下情况下考虑再融资：

• 利率显著低于他们当前的抵押贷款利率。
• 自获得原始抵押贷款以来，他们的信用评分有所改善。
• 他们希望利用房屋净值来应对重大支出。
• 他们希望更改贷款类型以获得更好的财务稳定性。

对信用评分的影响

再融资可能会以多种方式影响借款人的信用评分。最初，由于贷款机构的硬查询，过程可能会导致评分略微下降。然而，如果再融资导致每月付款减少和改善的债务与收入比率，随着时间的推移，它可能会对信用产生积极影响。按时偿还新贷款是维持健康信用评分的关键。

常见误解

围绕再融资有几个误解：

• 再融资仅适用于贷款不良的人：许多拥有良好贷款的房主也能从再融资中受益，尤其是在市场条件变化时。
• 再融资需要完美的信用：虽然较高的信用评分可以获得更好的利率，但信用评分不完美的借款人仍然可以找到再融资选项。
• 再融资总是能省钱：计算再融资的总成本至关重要，因为根据个人情况，它可能并不总是导致节省。

总之，再融资可以是希望改善抵押贷款条款的房主的战略财务决策。了解再融资的各个方面，包括其好处、缺点和整体过程，可以帮助借款人做出符合其财务目标的明智选择。