Short Sale
定义
短售是指房主以低于其抵押贷款余额的价格出售其房产。这通常发生在房主面临财务困难，无法继续支付抵押贷款时。在短售中，贷款方同意接受减少的偿还金额，以避免漫长且昂贵的止赎过程。交易在房主、买方和贷款方之间进行协商，使房主能够出售房产，贷款方则可以收回部分未偿还贷款。
过程
短售过程始于房主联系其贷款方，讨论其财务状况。贷款方通常要求房主提供证明财务困难的文件，例如收入报表和银行对账单。一旦贷款方同意考虑短售，房主便可以将房产挂牌出售。
潜在买方将提出报价，贷款方必须在交易可以进行之前批准这些报价。这可能涉及漫长的谈判，因为贷款方希望确保他们获得一个公平的价格，即使这个价格低于抵押贷款余额。在接受报价后，贷款方将发出偿还声明，详细说明他们将接受的金额。一旦所有各方达成一致，交易便可以完成，房主将解除其抵押贷款义务。
好处
短售对房主的主要好处之一是能够避免止赎，止赎可能对其信用评分和财务未来产生严重的长期影响。此外，短售使房主能够出售其房产，并可能减轻债务，同时减少通常伴随止赎的情感压力。
对于买方而言，短售可能提供以较低价格购买房产的机会。潜在的良好交易可能吸引寻找房地产市场便宜货的投资者和购房者。
缺点
尽管有好处，短售也有几个缺点。由于与贷款方的必要谈判，整个过程可能漫长而复杂，通常需要几个月才能完成。房主在以令贷款方和自己都满意的价格出售房产时可能也会面临挑战。
此外，根据贷款方的政策和州法律，卖方在出售后可能仍需对抵押贷款的剩余余额负责。这意味着即使在出售房产后，财务负担可能并未完全解除。
与止赎的比较
虽然短售和止赎都是面临财务困境的房主的选择，但在过程和后果上有显著差异。止赎发生在房主未能按时偿还抵押贷款时，贷款方收回房产。这个过程通常对房主的信用评分造成更大的损害，并可能导致失去住房而没有任何财务恢复。
相比之下，短售允许房主自愿出售其房产，并可能导致对信用评分的损害较小。房主通常能够与贷款方协商条款，从而获得比止赎更有利的结果。
资格标准
并非所有房主都能符合短售的资格。要符合条件，房主必须证明财务困难，例如失业、医疗费用或离婚。贷款方将要求提供支持困难声明的文件，包括收入报表、税单和详细的月支出与收入对账。
此外，房产必须以公平市场价值挂牌，房主必须在抵押贷款支付方面保持良好状态或已经逾期。每个贷款方可能有不同的要求，因此房主直接与贷款方沟通以了解具体标准至关重要。
对信用评分的影响
短售可能对房主的信用评分产生负面影响，但通常比止赎小。虽然止赎可能使信用评分下降200-300分，但短售可能导致100-150分的下降，具体取决于个人的信用历史和贷款方的报告做法。
然而，短售的长期影响可能较轻，因为房主可能能够更快恢复并符合新贷款的资格，而那些经历过止赎的人则可能需要更长时间。对信用的确切影响因个人情况和贷款方政策而异。
法律考虑
考虑短售的房主应了解相关的法律影响。建议咨询房地产律师，以了解潜在后果，包括可能的欠款判决，即贷款方在出售后寻求收回剩余余额。
此外，一些州有法律保护房主在某些情况下免受欠款判决，因此了解当地法律至关重要。房主还应注意任何税务影响，因为在某些情况下，免除的债务可能被视为应纳税收入。
房地产经纪人的角色
一位经验丰富的房地产经纪人在短售过程中可以发挥重要作用。熟悉短售的经纪人了解与贷款方谈判的复杂性，能够帮助房主处理完成销售所需的文书工作和要求。他们还可以协助合理定价房产，以吸引买家，同时满足贷款方的期望。
此外，房地产经纪人可以提供对当地市场的宝贵见解，帮助房主以竞争力的方式定位其房产。他们的专业知识可以显著简化过程，并增加成功短售的机会。
常见问题
- 短售和常规销售有什么区别？ 短售是指在贷款方批准的情况下，房产以低于抵押贷款余额的价格出售，而常规销售则是以足以覆盖抵押贷款的金额出售房产。
- 短售需要多长时间？ 短售的持续时间可能有所不同，但通常由于与贷款方的谈判过程，需要几个月的时间。
- 我可以购买短售房产吗？ 是的，买家可以购买短售房产，通常价格低于市场价值，但他们应做好准备，可能会经历较长的过程。
- 短售后我还会欠钱吗？ 这取决于贷款方的政策和州法律。一些贷款方可能会对剩余的抵押贷款余额追索欠款判决，而其他贷款方则可能不会。
- 短售对我的信用有什么影响？ 短售可能会对您的信用评分产生负面影响，但通常比止赎小。确切影响因个人情况而异。
总之，短售可以成为面临财务困难的房主的一种可行选择，使他们能够出售房产并可能避免止赎。了解过程、好处、缺点和法律影响对于在房地产市场做出明智决策至关重要。
